Zveřejňujeme čtvrtý ze série rozhovorů o Papírenském parku se zástupcem developera

Série rozhovorů byla připravena u příležitosti prezentace návrhu studie Papírenského parku, která se bude konat 12. října od 17 hod v Café Papírna.

Rozhovor s Ing. Patrikem Novákem, architektem, prokuristou a společníkem společnosti BC Real

Jaký máte vztah k Papírenskému parku?  

Areál bývalé papírny je dnes součástí jedné firmy, Nová Papírna a.s., což jsou majetkově dva původní vlastníci papírny a my jako skupina BC Real, která bude projekt realizovat v příštích deseti letech. K papírně mám velmi osobní vztah, můj pradědeček tam bohužel tragicky zemřel v roce 1927 a můj dědeček nastoupil v patnácti letech jako dělník na jeho místo. Můj děda tam pracoval celý život, od dělníka až po vedoucího technologií, kterým se stal v sedmdesátých letech.  Když tudy procházím, tak mě to až dojímá a cítím zodpovědnost, že vnuk pokračuje dál v práci v papírně. Byť se mění účel, jedná se o transformaci celého areálu, papírnu mám prostě jako osobní záležitost.

Když se vrátíme k Papírenskému parku, jaká je vaše ideální vize propojení mezi zástavbou papírny a parkem?

Náš architekt Jiří Zábran měl od počátku záměr, aby výstavba nových bytových domů byla propojená s návrhem zeleně. Jednak jsme chtěli, aby už samotná výstavba vytvářela dostatek zeleně, a zároveň aby vhodně navazovala na původní park a propojila se s ním. Nechtěli jsme, aby nová zástavba byla oplocená a stála v protikladu ke „starým“ Slovanům, ale naopak aby se stala kompaktní součástí Slovan a okolní zástavby. Aby byl park propustný pro všechny návštěvníky, kteří se jdou ze Slovan pěšky projít až k řece a náplavce, takže jsme sledovali princip propustnosti nové výstavby. Ta tvoří klasickou blokovou zástavbu, která umožňuje propojení s parkem až k řece a k náplavce. Na tento princip propojení budou navazovat i autoři návrhu parku.

S tím souvisí také to, že z parku vybíhají kolmé ulice, které vedou až k vodě a jsou s celou lokalitou propojené. Tyto komunikace jsou bez parkování, bez aut, ta parkují na hlavním bulváru.  V ulicích vedoucích k řece je příjezd do garáží, nikoliv parkování, jsou to spíše parkové ulice s hojností zeleně, je zde umístěn mobiliář a herní prvky, a park jimi jakoby proteče až k řece a k náplavce. To je důležitý princip, že totiž park neskončí jako hradba zeleně a střih, začíná moderní výstavba, kde jsou pouze domy.

Jak vnímáte hodnotu Papírenského parku? V minulosti se objevovaly plány, že by se celý  Papírenský park zastavěl.  Jak se na to díváte Vy?

Potenciál výstavby v původním brownfieldu papírny je obrovský. Kapacity pro výstavbu je tu dostatek a park má hodnotu v tom, že jeho součástí jsou krásné původní vzrostlé stromy, některé jsou staré i sto let. Najít dnes v centru města plochu zeleně, kde jsou takto velké stromy, je velice vzácné a my počítáme s tím, že návrh nových bloků zohledňuje stávající zeleň. Urbanismus těchto domů respektuje velké stromy, to znamená, že stavíme kolem nich. Hodnota je v kvalitě krásných velkých stromů, které vytváří příjemné prostředí, a je úžasné, že i ty naše bytové domy, které jsou projektovány na hraně parku, budou v kontaktu se stromy.

Součástí návrhu je také jezírko, s jehož zachováním počítáme. Zdá se, že samotný park je velice zvodnělý, nachází se tam asi velký přítok různých pramenů, které tečou ze Slovan. Jsou zde různé studny, které jsou až po okraj naplněny vodou, a také jezírko má stále hojnost vody. Součástí revitalizace papírny je i hydrogeologický průzkum, který ukáže, kde se nacházejí zmíněné prameny, protože se s nimi bude dále pracovat.  Náš návrh počítá s využitím vody, která zde bude: voda ze střech bytových domů půjde do podzemních akumulačních nádrží, ze kterých se poté může zalévat zeleň ve vnitroblocích, a pokud se nahromadí přebytek vody, přeteče toto nadbytečné množství skrze poldry přes lokalitu až do nadzemní retence v náplavce a pak přepadem do řeky. Vodě umožníme protéct povrchem místo kanalizací.

Princip poldrů v ulicích je pro město nová věc, kterou se nám podařilo prosadit. Ulice jsou navrženy s tím, že budou předávány městu do majetku, přičemž město respektuje i tento návrh, tedy princip poldrů a s ním související údržby.

A vnímáte naopak nějaké problémy, které jsou spojeny s tímto prostorem?

Brownfieldy s sebou samozřejmě vždy nesou nějaké zvýšené náklady, ať už se jedná o demolici původního areálu nebo nějaké skryté podzemní objekty, sanace a tak podobně, to je vždy součástí revitalizace. Není to stavba na zelené louce jako třeba na konci Plzně, kde má člověk jenom pole, nemusí se bát, že se tam objeví nějaký skrytý problém. Tady je těch věcí víc, celý tento projekt byl náročný už v jeho přípravné fázi.

Jak dlouho jste ho připravovali?

Je to nějakých pět až šest let přípravy, třeba technické řešení se projednávalo tři roky. Jde o to, že máme vydané územní rozhodnutí na celek, na všech 1500 až 1600 bytů, a s tím souvisí i technické projednání, aby to fungovalo v návaznosti na stávající infrastrukturu, vodu, kanalizaci, elektřinu a další. Pokud se prokázalo, že jsou kapacity menší, tak to pro nás znamená opravy, výměnu nebo zkapacitnění řadu. S naší výstavbou taky souvisí důležité téma elektřiny - dnes už je tady ČEZ na hraně s kapacitou elektřiny, v centru schází veliká rozvodna, která by posílila Papírnu, Depo, ale i samotné centrum. Tak jsme umožnili ČEZu vytvořit rozvodnu 110 kilovoltů, která bude součástí bytového bloku s krásným moderním pláštěm, takže nebude poznat, že je tam schovaná nějaká technologie, ale umožní to kapacitu zpětně navýšit, aby byla k dispozici pro další etapizaci a hlavně pro samotné centrum.

A kromě bydlení tam budou i další služby nebo veřejná infrastruktura?

Určitě, součástí každého bytového domu je parter, kde jsou spíše drobné nebytové jednotky, a jádro těch nebytových prostor tvoří právě haly, tedy původní továrny, původní objekty, které jsou památkově chráněné.

A postupně, jak bude v etapách navazovat výstavba Papírny, bychom chtěli dělat i revitalizaci původních objektů. Není to jednoduché. Jsou to objekty památkově chráněné, stavebně komplikované, ale na druhé straně máme určitou vizi, zaměřenou na jejich funkční využití. V objektech budou v parteru obchody, služby, kanceláře, ale i prostory na sport a kulturu. V současnosti máme funkční plán na využití těchto objektů. Vzniká projekt na stavební povolení pro celý areál původních hal a potom, s tím, jak budeme postupně hledat pro tyto objekty nájemce, budou se prioritně jednotlivé části areálu opravovat. Rádi bychom v části areálu udělali i jednotku velké prodejny potravin. S tím však taky souvisí doplnění parkovacího domu, aby lidé, ať už rezidenti či návštěvníci, měli možnost parkovat, jednak kvůli návštěvě samotných objektů, anebo třeba proto, že „přijedu k náplavce na nějakou akci nebo za sportem a zaparkuju si v parkovacím domu“.

Celá lokalita je již námi navržena jako oblast s placeným parkováním, což je princip, který se už dnes  uplatňuje v oblasti dál od Mikulášského náměstí, na ulicí Koterovská, a rozšíří se ještě dál, až k bazénu na Slovanech. Až sem je nutné dovést zónu placeného parkování, tak aby lokalita nesloužila jako odstavné parkoviště.

Půjde tedy o placenou zónu, kterou město od nás převezme a bude ji dále provozovat. Rezidenti budou parkovat pod bytovými objekty, návštěvníci v placené zóně v bulváru, a pak zde bude kapacitní, asi pětipodlažní parkovací dům, přibližně s 200 až 250 parkovacími stáními.

Vaši klienti mají povinně parkovací místo jako součást bytu, anebo si ho přikupují?  

Součástí návrhu bytových domů podle bytové skladby je i návrh počtu parkovacích stání. Ten se zpřísňuje podle velikosti bytů, což je logické, protože aut přibývá a dnes jsou na ten větší byt běžně dvě auta. V současnosti tedy návrh garáží odpovídá výpočtu parkovacích stání.  A klienti jsou již nyní víceméně seznámeni s tím, že pokud kupují nový byt a ten by neměl vlastní stání, zřejmě by byl  méně bonitní. Je to prostě výhoda.  Možná, že v blízké budoucnosti, až se víc rozšíří elektrická auta, bude běžné sdílené nabíjení, ale zatím naopak vidíme velkou poptávku po parkovacích stáních. Klienti vědí, že stání v ulici je omezené, že je placené.  Takže koupit si byt bez stání s tím, že budu parkovat venku zdarma, to už dnes není reálné.

Ta stání, co máme k bytu navržená, se vždy doprodají poměrně rychle - pokud se neprodají ještě během projektu, dost lidí si je dokoupí v jeho závěru. Důležitou výhodou nových bytů je, že mají parkování přímo v objektu pod domem. V tom vidím významný komfort těchto nových objektů, kdy si „zaparkuji pod domem a suchou nohou si výtahem dojedu do bytu“. Součástí těchto domů jsou tedy podzemní halové garáže. A klienti vědí, že parkování v ulici je vždy omezené a princip placeného parkování je určen spíše pro režim návštěvnického stání.

Jak velké bude plánované nákupní středisko?

Plánujeme menší potraviny kolem asi 800 metrů čtverečních, k tomu navazující parkování, budou zde i plochy pro kanceláře. Obchody budou v parterech, kancelářské prostory v druhém podlaží.

Vzniknou zde i veřejné budovy jako například škola nebo školka?

Toto je důležité i pro nás, dřív se školky a podobná vybavenost neřešily. Ale v tak velkém projektu najednou člověk zjistí, že je zde určitá kapacita lidí a kapacita dětí, a ty děti se musí někam umístit. U školy je dojezd možný do větší vzdálenosti. Školku většinou chtějí mít lidé v místě bydliště. Stávající školka je v Habrové ulici na druhé straně parku, ale už je na hraně kapacity.

Přišli jsme s konceptem, že v pásu, který by doplňoval budoucí výstavbu, by vznikla školka s kapacitou čtyř tříd. Byla to i podmínka města, abychom do návrhu tohoto prostoru rovnou začlenili umístění školky. Proto se teď pracuje na rozšíření projektu o tento pás, kde bude stát bytový dům a velká nová  školka se čtyřmi třídami, což je kapacita asi pro 100 dětí. Koncepce je taková, že my projekt připravujeme do fáze stavebního povolení, a město poté školku postaví. Jejich možnosti, jak věci propojit a jak je realizovat jsou větší. V každém případě však v rámci celého návrhu vzniká také návrh školky.

Ten pás, o kterém mluvíte, si máme představit v rámci současného Papírenského parku?

Ten pás už není součástí parku, byl minulý rok vyňat z územního plánu. Je tady možná výstavba v nějakých omezeních, zůstává jezírko, veliké stromy, ty pak doplňují menší bytové objekty a hlavně prostor mateřské školy. Počítá se s tím, i krajinářští architekti už to zohledňují, že zde vzniká nějaký budoucí pás zástavby, školka a její propojení: dopravně bude propojena přes lokalitu papírny, ale třeba pro pěší zde může být krásný přístup z ulice Habrova. V rámci parterů se otevírají možnosti pro zřízení dětských skupin.

Vidíte tam nějaké problémy do budoucna ve smyslu třeba přístupových cest? Neukáže se   například nutnost vybudovat lávku přes řeku?

Polohu lávky jsme prověřovali, souvisí s tím i celá náplavka podél řeky. Město už část náplavky udělalo, v Doudlevcích ji rozšířili o cyklostezku. U Pechtů už se odděluje pruh pro pěší a pruh pro cyklisty.  Koridor bude pokračovat dál až do centra, aby se separovaly provozy cyklistů a pěších. V našem návrhu je počítáno i s tímto koridorem, aby šlo vytvořit širší cyklostezku a pěší koridor. V rámci projektu řešíme i velký pás náplavky, který bude mít připravenou cyklostezku a pěší část.

Stávající cyklostezka, která je určena i pro pěší, je nevyhovující. Je v místě, kde probíhá kanalizační sběrač, a na jeho horní ploše vede uzoučká cyklostezka. U Papírenské lávky je takový špunt u výjezdu cyklistů, kde vzniká veliká kolize mezi cyklisty a pěšími. Proto se plánuje, že se stávající cyklostezka ponechá jako pěší koridor a vznikne cyklostezka nová, která bude oddělená a umístěna ve vyšší poloze, a bude se vracet zpátky k řece, aby ty provozy zůstaly oddělené a tady v místě lávky nedocházelo ke kolizi s cyklisty.

Takže počítáme s tím, že vznikne nový koridor, a částečně ho i realizujeme. V projektu se ještě řeší majetkové vztahy, které kromě nás zahrnují i jiné subjekty, které je třeba spojit a sjednotit pro záměr té cyklostezky. S cyklostezkou pak souvisí i doplnění venkovních zón, to jsou místa vybavená k posezení. Venkovní zóna navazuje na ten venkovní pěší prst, je tam třeba restaurace a zastíněné sezení. I prostor podél řeky má tedy zázemí nějakého bistra nebo restaurace, které je v kontaktu s cyklostezkou.

Ale zpět k náplavce.

Podél řeky máme náplavku, ale její potenciál bohužel není upraven pro veřejné využití.  Potenciál plzeňských řek je nejenom v tom, aby se bydlení dostalo až na hranu řeky, což je úžasné pro rezidenty, ale taky jde o to, aby řeku mohla využívat veřejnost, lidi se mohli zastavit, sednout si tam, a to nejde bez přístupu až k vodě. Dneska je ta hrana vysoká, je tam odskok od původního kanalizačního sběrače a dostanou se tam pouze rybáři, veřejnost tam nemůže.

U mostu Milénia je vodácký klub s loděnicí, tam vodáci po schůdkách sejdou k hladině, nasednou na kánoe a jedou. Ale veřejnost, návštěvníci, ti nemají možnost jít si sednout k vodě, nebo třeba na molo, není jak a kam. Schody k řece prostě nejsou.

Náplavka je v centru na Anglickém nábřeží, kde existuje jakýsi koridor u řeky, byť tedy sevřený nábřežími, a není to úplně příjemné místo. Zde máme krásné otevřené nábřeží, zelené břehy, jsou ale nepřístupné. Chceme ukázat vizi tohoto nábřeží, ale bez spolupráce s městem a Povodím Vltavy to nevyřešíme. Snažíme se dávat tomu určitý směr. Nevím ale, jestli se to podaří za rok nebo za pět, deset let. V každém případě chceme téma otevřít, pracujeme s areálem Papírny, v budoucnosti i Depa.

Povodí má obavy, že když bude u nábřeží jakékoliv molo, velká voda ho utrhne, molo poplave někam do centra, opře se o most a bude z toho problém.  To se tedy musí vyřešit nejdřív: kdo bude molo vlastnit, kdo ho bude spravovat. A pro případ povodní musí být zaveden určitý režim, to znamená,  aby se molo dalo někde vytáhnout, zvednout, kvůli vyloučení rizika, že se utrhne. Praha má množství těchto prvků, nábřeží v Praze jsou plná kotvících hotelů, lodí, mol, tam to funguje. V Plzni nemáme říční molo ani jedno.

Teď je to na začátku, najít v Plzni nějaký princip řešení nábřeží, a aby se to dalo i realizovat. Máme vizi, jak udělat nábřeží, schody k řece, ideálně tam mít plovoucí molo, lodičky nebo cokoliv. Viděl jsem v cizině, že molo bylo i součásti venkovní scény, na které se konal koncert. Lidi seděli na nábřeží a na pódiu umístěném na molu na hladině probíhal koncert.

Jde o to, aby město řeklo ano, určitě to chceme zkusit, budeme to provozovat jako město, míněno plochu schodišť k vodě a mola. Přitom je nutná spolupráce, do které se fakticky zapojí Povodí Vltavy jako správce, vlastník pozemků, město jakožto správce schodů nebo mola a my, jako ti vizionáři. Takže je to důležité, řeka si přímo říká o komunikaci s okolním prostředím.

Chtěl byste na závěr něco dodat?

Bylo nešťastné, že tehdejší vlastník při koupi parku s vilou a tím zadním územím nechal vilu zbourat ještě předtím, než se stala památkově chráněnou. A následně pak památkáři dali ochranu té části areálu, kde jsou ty původní staré haly. Díky tomu se haly zachovaly a dnes mají novou perspektivu na revitalizaci.

Když se umožní výstavba bytových domů, objeví se i nějaká vize, jak tyto historické objekty dál využívat. Doposud zde byli různí nájemci, sklady, haly, drobná výroba, a to do centra nepatří, to ať je na periferii, a ne v centru.  Myslím si, že teď nastává změna. Je důležité, aby lokalita byla součástí fungujících starých Slovan a doplnila vybavenost i pro starousedlíky, aby i oni pozitivně vnímali otevřenost lokality, to, že není uzpůsobena jenom pro rezidenty, vlastníky těch nových bytů, ale patří  do veřejného prostoru starých Slovan.

Uplatňuje se zde klasický blokový urbanismus, který je stejný jako řešení stávajících Slovan. Zase  jasně vymezuje blok privátní části a oproti tomu veřejné prostory.  Je to jednoduché, čitelné a přehledné, nezavádíme nic nového. Urbanisticky navazujeme na staré Slovany tak, aby fungovaly i s tím propojením pro pěší. Jedná se o největší developerský projekt od roku 1989.